Самовольное строительство: ответственность и последствия
Строительство зданий или сооружений без получения соответствующих документов и прежде всего – разрешения на строительство, является незаконным.
В России самострои, к сожалению, являются распространенным явлением, несмотря на то, что за такие действия существует административная и уголовная ответственность (при несчастных случаях).
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой следует считать жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Возникают вполне закономерные вопросы: какие последствия ожидают лицо, осуществившее самовольную постройку, какова судьба самой постройки и кто является лицом, осуществившим самострой?
Во-первых, таковым может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Во-вторых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В-третьих, виновные в самовольном строительстве несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ), а также обязаны устранить допущенное нарушение и осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние.
Иск о сносе самовольной постройки может предъявляться любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Требовать сноса самовольной постройки могут также органы местного самоуправления — администрации муниципальных образований — именно в их компетенцию входят вопросы регулирования планировки и застройки территории муниципального образования; владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью; выдачи разрешений на строительство; предоставления земельных участков для строительства и реконструкции.
Помимо органов местной власти, такие исковые требования могут предъявляться органами, наделенными полномочиями контролировать соблюдение строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, вправе разобрать ее добровольно, а не только на основании судебного решения о ее сносе.
Проблемой в сносе незаконной постройки является факт ее передачи другому лицу. То есть когда застройщик может сказать, что он не строил объект, а он достался от предыдущего владельца. Здесь возникают очевидные сложности с содержанием закона, ведь согласно ст. 222 ГК РФ сносить самовольную постройку должен именно тот, кто ее возвел и на ком лежит вина в нарушении закона. Но также и продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки в отношении незаконной постройки нельзя.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где расположена постройка. Но в этом случае лицо, за которым признано право собственности на самовольную постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
В исключительных случаях, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку суд может признать за лицом, осуществившим ее на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Таким образом, гражданским законодательством предусмотрены только два случая, когда суд может решить вопрос о признании собственности на самовольную постройку.
В то же время следует учитывать, что право собственности на нее может быть признано судом только при условии, что ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также, если соблюдены градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы.
В случае несоблюдения указанных требований к самовольной постройке применяются меры, предусмотренные п. 2 ст. 222 ГК РФ, то есть запрет распоряжаться строением и его снос.
Начальник управления архитектуры
и градостроительства администрации
Георгиевского городского округа
Ставропольского края –
главный архитектор округа
Т.Е.Урбанович